3 Gründe für steigende Preise von Neubau-Immobilien in Augsburg

Die Preise für Neubau-Immobilien sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Diese Entwicklung ist in ganz Deutschland zu beobachten – auch in Augsburg.

Was sind die Gründe für den Anstieg von Neubau-Preisen?

Die Gründe für den starken Anstieg an Immobilien-Neubau-Preisen sind vielschichtig.  Der wichtigste Faktor für die Preisfindung ist und bleibt natürlich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die Bundesregierung hat in den letzten Jahren mit einem Zuwachs von 350.000 bis 400.000 Wohnungen gerechnet. Wie das statistische Bundesamt in Wiesbaden mitgeteilt hat, liegt die Zahl der tatsächlich gebauten Wohngebäude allerdings mit 107.581 deutlich hinter den Erwartungen zurück. Über die Gründe hierfür sind sich die Experten einig. Sie gelten für Augsburg wie auch für den restlichen Teil der Republik gleichermaßen: der Mangel an ausreichend Bauland. 

Die Entwicklung von Wohngebieten in vielen deutschen Kommunen dauere einfach zu lange, kritisiert in diesem Zusammenhang auch Andreas Igel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und  Wohnungsunternehmen. „In Berlin etwa dauert es im Durchschnitt acht Jahre, bis ein Bebauungsplan fertig ist“, so Ibel. 

Ein weiterer Grund für den stetigen Anstieg an Preisen für Neubau-Immobilien sind die Baupreise selbst. Der Fachkräftemangel und die große Nachfrage haben die Preise für die Bauhandwerker extrem in die Höhe schießen lassen, was zu erhöhten Kosten führt, welche direkt auf den Käufer umgelagert werden. So sind seit 2015 die Baupreise für Wohngebäude im Schnitt um 15,7% gestiegen (Stand November 2019). Auch die zunehmend kompliziertere und umfassendere Auflagen erschweren Neubauprojekte.

Eigentlich ist die Ursache für das Problem der steigenden Kosten von Neubau-Immobilien simpel: das Angebot stagniert, die Nachfrage steigt.

Während aus genannten Gründen das Angebot an Neubau-Immobilien stagniert, steigt gleichzeitig die Nachfrage nach eben diesen. Aufgrund der Binnenwanderung innerhalb Deutschlands steigt die Nachfrage nach Wohnräumen vor allem in den Ballungszentren (z.B. München, Frankfurt, Augsburg) stark an. Die Landflucht wie auch das Nord-Süd-Gefälle sind dafür verantwortlich. Die Zinsen bewegen sich seit über 8 Jahren auf ein historisches Rekordtief. 

Wie ist die Situation in Augsburg?

Augsburg  ist schon lange nicht mehr lediglich die „Vorstadt von München“, wie es in der Vergangenheit oft lästerhaft tituliert wurde. Das zeigt auch der generelle Anstieg der Immobilienpreise in Augsburg, ausgelöst durch eine Vielzahl von Gründen wie auch der neuen Augsburger Uniklinik. Als Schwabenmetropole mit einer bezaubernden Altstadt, vielen historischen Gebäuden, schönen Fußgängerzonen, der kaiserlichen Maximilianstraße und dem geplanten grünen Boulevard zwischen Königsplatz und Stadttheater hat Augsburg seine Anziehungskraft gesteigert. Die geplanten 250 Millionen Euro für die Umgestaltung der Innenstadt und Verbesserung der Infrastruktur werden die Attraktivität von Augsburg noch steigern. Als Beispiele seien hier die Neugestaltung des Königsplatzes und die Untertunnelung des Hauptbahnhofes erwähnt. 

Wie schätzen wir von dieImmobilienagentur.de die Lage in Augsburg ein?

Der Wirtschaftsraum Augsburg ist in den letzten Jahren enorm gewachsen. Viele Firmen haben sich angesiedelt, deren Mitarbeiter Wohnraum benötigen. Allein durch den Start der Universitätsklinik Augsburg wird ein Zuwachs von 6500 Mitarbeitern in den nächsten Jahren prognostiziert, mit Auswirkung auf den regionalen Immobilienmarkt. Wir suchen schon heute „händeringend“ nach Gebraucht- und Neubau-Immobilien auf Grund der zahlreichen Anfragen dieser zukünftigen Mitarbeiter.

Ebenso beobachten wir eine kontinuierliche Steigung der Nachfrage aus München. Für viele Münchner ist es attraktiv geworden in Augsburg zu wohnen und in München zu arbeiten. Mit dem Zug oder dem Auto ist man in unter 40 Minuten in der Landeshauptstadt. Das ist in vielen Fällen schneller als der Arbeitsweg von in München wohnenden Bürgern. Etwa 30 Prozent aller Anfragen von Kapitalanleger kommt zur Zeit aus München.

Aber auch für Fonds und private Kapitalanleger ist das Interesse an (Neubau-)Immobilien in Augsburg deutlich gestiegen. Dies kann man auch in der aktuellen 2. Auflage des Immobilienmarktreports nachlesen. Für Neubau-Wohnungen werden mittlerweile Mieten von 14€ bis 16€ je qm aufgerufen, Tendenz steigend. Das wirtschaftliche Umfeld sorgt für nachhaltige Mieter.

Während im letzten Jahr der Einstiegspreis für Neubau-Immobilien in Augsburg noch bei etwa 5.000€/qm lag, haben wir die 6.000€/qm Grenze längst überschritten und erreichen in einigen Fällen in Spitzenlagen bereits die 7.000€/qm und höher. Da Neubau-Wohnungen in zentraler Lage entweder ausverkauft oder extrem teuer geworden sind, verschiebt sich das Interesse. Die Stadtteile Oberhausen und Lechhausen zählen hierbei klar zu den Gewinnern. Dies spiegelt sich auch in den dort erzielbaren Mieten von mittlerweile ca. 11€/qm und mehr wider.

Entlastung für Augsburg versprechen die angedachten Neubauprojekte, wie Haunstetten-Südwest mit tausenden von Wohnungen und das Projekt auf dem Zeuna-Stärker-Geländer in Oberhausen, welches 1.300 Menschen aufnehmen soll. Allerdings wird die Fertigstellung noch eine Weile dauern.

Wie sind die Aussichten?

Man hat sich daran gewöhnt, dass Jahr für Jahr die Immobilienpreise ansteigen. Dies kann durchaus noch eine Weile anhalten. Wie die Immobilienkrise in Amerika aber gezeigt hat, als 2008 die Immobilienpreise überraschend um rund 30% gefallen sind, gibt es keine Garantien dafür.

Eine Zinserhöhung könnte ein Auslöser für fallende Immobilienpreise sein, so die Meinung vieler Experten. Jedoch weiß niemand, wann dies der Fall ist. Fällt die Entwicklung der Mieten hinter der Steigerung der Immobilienpreise zurück, wie bereits teilweise der Fall, hat dies ein Rückgang der Rendite zur Folge. Da die Entwicklung der Löhne in der Regel der Preissteigerung hinterher hinkt, wird vermutlich der Zeitpunkt kommen, an dem die hohen Mieten für viele nicht mehr bezahlbar sind. Ludger Baba, Mitglied des Vorstandes des unabhängigen wirtschafts- und sozialwirtschaftlichen Forschungs- und Beratungsinstituts empirica, sieht in den Top-Metropolen wie Berlin und München den Zenit bereits erreicht. Schon heute ist eine Abflachung des Preisanstieges für Immobilien zu sehen. Viele Experten teilen diese Meinung, sind sich aber im zeitlichen Verlauf uneins.

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